Enten du har vært et hus for et par år eller mer enn et tiår, kan du vurdere å refinansiere ditt boliglån når boliglånsrentene dukkert. Hvis du aldri har refinansiert før, er det noen grunnleggende fakta fra Topp Finans du trenger å vite før du kan avgjøre om det er riktig for deg.

Refinansiering basics

Du tenker kanskje siden du har trofast gjort alle dine boliglån betalinger på tid og din inntekt har også økt litt siden du søkte om lån, refinansiering bør være en lek.

Men når du er refinansiering, du søker om et nytt lån. Og om du bruker samme långiver eller en annen utlåner, vil du være underlagt fullføre dokumentasjon og verifisering av din inntekt, dine eiendeler, din gjeld til inntekt ratio, kreditt profil og din jobb historie. Ikke bare har du å kvalifisere for lån, men huset må vurdere for nok verdi til å støtte lånet.

Refinansiering koster også penger: avsluttende kostnader varierer etter plassering, men gjennomsnittlig 2% til 3%, eller $ 4000 til $ 6000 på en $ 200000 lån. Selv en "no-cost" refinansiere koster penger du betaler gjennom en høyere rente, en større lånesaldo eller betaling av rabatt poeng.

Hvis du refinansiere til lavere utbetalinger, kan du gjøre et enkelt regnestykke å finne ut hvor lang tid det vil ta deg å hente inn den avsluttende kostnader på lånet ditt. For eksempel, hvis din refinansiere koster $ 2000 og den månedlige sparing er $ 150 per måned, vil det ta deg litt over 13 måneder før du har tjent inn kostnadene og virkelig sparer penger.

Refinansiering mål

Din beslutning om å refinansiere eller ikke bør gjøres i sammenheng med det samlede økonomiske plan. De fleste mennesker ønsker å refinansiere når rentene er lave, slik at de kan betale mindre i renter og redusere sine månedlige utbetalinger. Noen låntakere ønsker også å refinansiere en justerbar hastighet boliglån (ARM) til en fast rente lån før prisene stiger raskere.

Andre refinansiere når deres egenkapital har økt, og de ønsker å ta penger ut av eiendommen for å gjøre hjemme forbedringer eller lønne seg med høy rente kredittkort gjeld.

Refinansiering kan også være et godt valg hvis du ønsker å redusere lån sikt fra en 30-års lån til en 10 -, 15 - eller 20-års lån for å betale den av i full raskere-men selv med lavere priser, din betalinger er trolig høyere på grunn av kortere tidsramme å tilbakebetale lånet.

Lånevilkår og refinansiering

Hvis du for øyeblikket finansiere hjemme-kjøpet med en 30-års fast rente lån, bør du nøye vurdere dine betalinger og dine muligheter for refinansiering inn i en kortere periode eller i et annet 30-års lån. Vanligvis, det gjør ikke mye fornuftig å refinansiere tidlig i lånet ditt, fordi utgangspunktet utbetalingene er for det meste rente og du vil ikke ha betalt ned rektor balanse.

Hvis du har vært å betale lånet ditt for syv eller åtte år, vil din lånesaldo bli lavere. Hvis målet ditt er å redusere den månedlige utbetalinger, vil du ha nytte av både lavere boliglån og finansiering av et mindre pengebeløp. Men ved å utvide lånet sikt i ytterligere 30 år, kan du ende opp med å betale mer i renter over lånets løpetid, siden du egentlig betale renter på huset for 37 eller 38 år i stedet for den opprinnelige 30-års periode.

Hvis du ønsker å betale ned lånet ditt raskere, bør du sammenligne de utbetalinger på en kortere sikt lån for å se om du kan godt råd til betalinger. Rentene er lavere på kortere sikt lån, som kan oppveie akselerert Utbetalingen tempo.

Refinansiering og fremtidsplaner

Refinansiering er mest fornuftig hvis du har tenkt å bo i ditt hjem for et par år, fordi hvis du selger snart, kan du ikke hente inn kostnadene ved refinansiere. Men det finnes alltid unntak til regelen, så hvis du vet du vil selge i tre år, for eksempel, kan en refinansiere inn en ARM med en lav, fast rente i fem år være en smart avgjørelse.

Sørg alltid for å konsultere en utlåner for å diskutere refinansiering i sammenheng med din individuelle økonomiske plan.

Home Mortgage refinansiering synes alltid å være en tøff ting som det innebærer en rekke prosesser og tar en god del tid å komme gjennom. Man kan nyte de store fordelene med å refinansiere når de forstår prosessen bedre og ta de nødvendige skritt for det samme.

Det var en tid da långivere vil bare godkjenne refinansiering lån uten detaljering av kunden gitt det faktum at hjemmet ble involvert som sikkerhet. Men i dagens tider med lavkonjunktur og långivere har allerede står overfor en tøff situasjon i løpet av subprime-krisen, der selv etter foreclosure de ikke kunne få pengene sine fordi det var tilstrekkelig mange kjøpere i markedet og eiendomsprisene hadde krasjet stygt. Det er ingen bevis for at slike tilfeller ikke kan gjenoppstår og dermed långivere ta forholdsregler for å ivareta sikkerheten for sine penger ved å gjøre en skikkelig sjekk på den økonomiske troverdigheten til låntakere før du gjør et utlån beslutning til dem.

Kjenn din gjeld før du nærmer deg en utlåner
Det er mange mennesker som ikke engang klar over gjelden de skylder til kreditorer. Før du drar ut for en refinansiere lån, prøve og kategorisere gjeld til de som kan lukkes med en liten innsats og fokus, og de andre som studielån, billån som ikke kan lukkes umiddelbart. Du må sørge for at du betaler alle dine større lån regelmessig og rettidig. I tilfelle av mindre lån, som kredittkort dues, verktøyet regninger, mobiltelefon regninger og andre må du sørge for at du betaler dem av i sin helhet så snart som mulig. Dette vil få deg i en krevende posisjon som det vil ha en positiv innvirkning på din kredittverdighet også.

Långivere vil definitivt få overbevist om at du er seriøs med deg økonomiske forpliktelser og dermed din refinansiere lån godkjenning vil få et skritt nærmere deg.

Få deg dokumenter på plass
Refinansiering av lån er mye som ligner på å ta en ny Worthyloans. Det er derfor viktig at du sjekker med långivere for de dokumenter som kreves for å få lån godkjenninger. Du kan enkelt finne disse detaljene på långivere nettstedet. Som alle andre lån er det noen standard dokumentasjon som du bør arrangere og organisere er kreditt-rapporten, kontoutskrifter for de siste ett år, detaljer om dine sparepenger, eiendomspapirer , kvitteringer relatert til betaling av eiendomsskatt og andre relaterte lovbestemt overholdelse dokumenter for bolig du eier. Annet enn dette må du sjekke om de ekstra detaljene som er nødvendig i tilfelle av boliglån refinansiering.

Långivere er glade for å håndtere de låntakere som kommer forberedt til dem. Hvis du kan gi de nødvendige dokumenter i god tid, er sjansene for å få en raskere godkjenning og bedre priser blir høye.

Vær rolig, ha tålmodighet
Hvis du står overfor en krise og trenger raske penger, prøv og se etter alternative kilder enn å være avhengig av refinansiering lånet. Dette er slik fordi refinansiere lån ta alt mellom par uker til 3 måneder å fullføre hele prosessen. Det er derfor i din favør for å finne den beste utlåner som kan komme deg gjennom med avtale raskt. Man trenger å være i kontakt med lånet offiserer eller representanter for långiverne hele tiden for å sjekke om utviklingen av programmet. Mange ganger långivere krever ytterligere dokumenter og noen forsinkelse i å gi det samme kan se du får prosessen forsinket. Det er best å holde seg rolig og håndtere långivere tålmodig for å kvalifisere seg til refinansiere lån.

Ikke to individer er i samme økonomiske situasjon. Tipsene nevnt ovenfor kan hjelpe en få refinansiere lån enkelt og mye raskere enn de ellers ville få dem. Det er ingen vits i å være redd for disse lånene bare fordi de krever enorme dokumentasjon. Faktisk når du vet detaljene og måter å få de refinansiere lån, bør du gå videre og ta en for deg.

Som huseiere rush å dra nytte av de laveste boliglånsrentene i historien, er det lett for dem å gå seg vill i refinansiere panikk. Det er derfor det aldri har vært så viktig for låntakere å holde seg på toppen av spillet sitt etter at de sender lån refinansiere programmer.

Banker, meglere og garantistene er overveldet med betydelig høyere volum av refinansiering av gjeld uten sikkerhet programmer de har mottatt siden boliglån nylig ramlet. Långivere som pleide å be om 30 dager eller mindre for å lukke på en refinansiere lån nå sier de trenger minst 45 dager, og i noen tilfeller 60 dager. Det er - hvis alt går som planlagt.

En manglende dokument eller forsinkelse av låntaker å svare på en utlåner anmodning kunne lett sette eller stall en refinansiere midt i en refi boom, sier Mathew Carson, et boliglån megler i First Capital Group Inc. i San Francisco.

"Som en låner, må du sørge for at når du låse hastigheten du har all dokumentasjon klar til å gå," sier Carson. "Når du låser, begynner nedtellingen."

Forbered på forhånd
For å få fortgang i prosessen, bør låntakere begynne å sette sammen sine papirer så snart de bestemmer seg for å søke om et lån, sier Rob Nunziata, president i FBC Boliglån i Orlando, Fla De vil trenge de to siste eksemplarer for hver av de følgende : paystubs, W2s, kontoutskrifter (inkludert alle sider) og selvangivelse.

Handle raskt
Når du låser en rate, få dokumentene til utlåner løpet av en dag, sier Dan Green, lån offiser på Waterstone Mortgage i Cincinnati.

"Boliglån writing er først inn, først ut, og du vil være på toppen av haugen," Grønn sier. "Derfor, signere papirene innen en dag og planlegge at avgrensningsbrønn for så snart som overhodet mulig. Writing kan ikke begynne før disse to hendelsene er ferdig."

Kommunisere med utlåner
Garantistene kan be om ytterligere dokumentasjon når de kommer til filen din, så det er viktig å holde kontakten med dine lån offiser og være flittig.

"Låntakere må involveres i prosessen, noe som gjør at ting går som forventet," sier Carson.

Det vil være en ventetid når det ikke mye lånet offiser og låner kan gjøre. Selv i denne perioden, bør låntakere ikke være redd for å sjekke fremdriften av deres refinansiere.

"Sjekker inn en eller to ganger i uken er ganske rimelige," sier Carson.

Vet hva du kan forvente
Låntakere bør også be sine långivere forhånd for en tidsramme på når de kunne forvente å lukke på refinansiere lånet og låse deres rate tilsvarende, sier Nunziata.

Normalt låser en låner en boliglånsrente for 30 dager. Dersom lånet ikke lukkes før låsen utløper ikke, har den som låner ofte å betale en avgift for å forlenge rate, eller gå med den nye gjeldende sats. Fordi långivere tar lengre tid å lukke, er det lurt å låse i minst 45 dager, sier Carson.

"Det er nesten umulig å lukke (på en refinansiere) i 30 dager akkurat nå," sier Carson, som jobber med ca 40 långivere, inkludert noen av de største bankene. "De fleste av våre refis tar 45 dager."

Frykten for en "double-dip" resesjon og muligheten for en utvidelse europeiske gjeldskrisen har senket amerikanske boliglånsrentene til nivåer vi ikke har sett i mer enn et halvt århundre.

Tretti-års fast rente fortsatte sitt fall i september, landing på bare en hake over 4%. Det er det laveste nivået på nesten seks tiår, ifølge hjemme-lån giganten Freddie Mac. (Bing: Mer refinansiering informasjon)

Selv om priser rebound litt denne måneden, eksperter sier det er en flott tid for kvalifiserte huseiere å refinansiere.

"Rekordlave priser bety masse og masse folk kunne realisere betydelige besparelser ved å refinansiere," sier Erin Lantz, direktør for real-estate nettstedet Zillow.com 's Mortgage Marketplace. "Det er ikke tilfelle for hver enkelt hus, men jeg vil likevel oppfordre forbrukerne til å ta tid nå og se inn refinansiering."

Les: Refinansiering skjulte kostnader

Sanne, bankene har strammet kredittpraksis siden den amerikanske bolig-boom lettkredittdager, da det virket som om noen kunne få godkjent for noe.

Men Lantz sier litt ringer rundt skal slå opp en utlåner som vil OK søknaden din, spesielt hvis du har minst 20% egenkapital i ditt hjem og en 740 kreditt scorer eller bedre.

"Det er en god sjanse for at det er en måte der ute for mange huseiere til å kvalifisere seg til dagens rekordlave priser," sier hun.

"Oppført": Folk ønsker å kjøpe, men kan ikke lagre ned betalinger

Her er fem ting Lantz sier huseiere som ønsker å refinansiere bør gjøre:

Tips nr. 1: Shoppe rundt.
Boliglånsrentene varierer mye, slik ekspertene anbefaler å gjøre mye forskning før settling på en avtale.

"Vi ser en økning (i) prising misforhold mellom lånegivere, noe som betyr at det er viktigere enn noensinne å shoppe rundt for lånet ditt," sier Mona Marimow av boliglån nettsted LendingTree.com. "Prisene kan variere med 1% eller mer fra utlåner til utlåner, oversette til en forskjell på ca $ 140 per måned på en $ 250000 lån."

Lantz legger til at forbrukere bør se på mer enn bare priser.

"Gebyrer og kvaliteten på tjenesten som du mottar fra ulike långivere varierer også," sier hun. "Så du bør alltid gjøre din forskning - lese anmeldelser og sammenligne priser og avgifter på forhånd slik at du er klar til å låse inn når prisene treffer det nivået du er ute etter."

Populære nettsteder for boliglån informasjon inkluderer Zillow, LendingTree og Bankrate.com. Du bør også sjekke med långivere i ditt område, og spør venner og slektninger der de fikk sine boliglån og om de vil anbefale sine utlåner.

Tips nr. 2: Figur din break-even punkt.
Dagens lave priser er stor, men de er ikke for alle.

Folk som allerede har boliglån med relativt lave priser kan vurdere å hoppe en refinansiering, som et nytt lån vanligvis bærer tusenvis av dollar i avsluttende kostnader.

"Det er ikke så enkelt som å si:" Jeg har en 5% boliglån og rentene har falt til 4%, så det er en bedre deal ", sier Lantz. "Du må tenke på ting som hva din avsluttende kostnader vil være og hvor mye lenger du har tenkt å bo i hjemmet."

En god tommelfingerregel: Refinance bare hvis du kan kutte boliglånsrenten med 0,5 prosentpoeng eller mer fra hva du betaler.

Lantz foreslår også å gjøre en grundig analyse for å beregne din break-even punkt - hvor mange måneder det vil ta å hente inn dine avsluttende kostnader. Du kan gjøre dette med en blyant og papir, men boliglån-orienterte nettsteder har ofte online kalkulatorer for å gjøre jobben enklere.

Tips nr. 3: 'Nei-lukking kostnader' avtaler virkelig har avsluttende kostnader.
Alle boliglån refinansiering, selv de fakturert som har ingen eller lave avsluttende kostnader, belaste deg på noen måte for låneutgifter.

"Når det gjelder å refinansiere et boliglån, det er egentlig ikke noe slikt som en gratis lunsj," sier Lantz. "Selv om du ser en annonse som sier, 'Ingen avsluttende kostnader," er det fortsatt koster at du betaler i en eller annen form. Derfor bør du be din utlåner å vise deg alle de tilgjengelige alternativene for deg. "

Avsluttende kostnader vanligvis utgjør ca 1% av din nye boliglån rektor, som dekker slike ting som hjem medarbeidersamtaler og advokathonorar.

Men det er flere måter långivere arbeider disse avgiftene til refinansiering avtaler, inkludert:

Upfront kostnader. Den tradisjonelle måten å betale for avsluttende kostnader, innebærer denne metoden bare bringe en sertifisert sjekk til boliglån avsluttende å dekke utgifter. Den utlåner vil vanligvis fortelle deg en dag eller så på forhånd hvor mye penger du trenger.
"Rolled-i" avsluttende kostnader. Med dette alternativet, legger alle avsluttende kostnader til nye lån balanse heller enn å gjøre du betale på forhånd i banken. Du vil ikke bruke noen penger ut av lommen, men du må betale litt høyere boliglån regninger hver måned gjennom hele lånets løpetid.
No-eller rimelige refinansiering. Disse tilbudene vil ikke belaste deg noen avsluttende avgifter, men de bære høyere renter. Det kompenserer utlåner eller boliglån megler for "spise" ditt nye lån avsluttende kostnader.
Hvilket alternativ man velger avhenger av omstendighetene.

"Så lenge du forstår at det er alltid avsluttende kostnader involvert i en refinansiering, kan du bare spørre utlåner til å legge ut alle de forskjellige scenariene og velge den du liker best", sier Lantz. "Det er virkelig et spørsmål om hvilken metode som fungerer best for deg."

Tips nr. 4: Tenk en "cash-in 'refinansiering.
Husk "cash-out" refinancings?

Det var de avtaler der huseiere refinansiert eksisterende boliglån i løpet av bolig-boom for større lån, og gikk bort med tusenvis i kontanter, trekke ut noen av egenkapitalen de hadde bygget opp fordi eiendomsverdiene ble skyhøye.

Vel, har dagens krasj i boligmarkedet økt interesse i det motsatte slags avtale: "cash-in" refinansiering. Det er der huseiere bytte eksisterende lån for mindre boliglån i stedet for større seg, bringe penger til den avsluttende tabellen for å gjøre opp differansen. Derav uttrykket "cash-in."

Lantz sier cash-in avtaler tillater forbrukerne hvis eiendommen verdier har falt i løpet av boliger bust til å øke sine hjem egenkapital til 20%, det laveste som mange refinansieringstilbud krever.

"Hvis du kan ta med litt kontanter til bordet og presse din egenkapital opp, kan folk som ellers ikke kunne kvalifisere dra nytte av dagens lave priser", sier Lantz.

Hva er ditt hjem verdt?

Tips nr. 5: Få en bekreftelse rente-lås.
Dagens historisk lave boliglånsrentene har etterlatt seg mange långivere oversvømt med refinansiere programmer, så det er viktig å ha banken din låse hastigheten skriftlig.

De fleste långivere vil sende deg en "rate-lock ark" via faks eller e-post ved forespørsel, bekrefter boliglånsrente du får og staving ut når hastighetslåsen utløper.

"Ideen er å holde din utlåner ansvarlig for hastigheten engasjementet de gjør," sier Lantz. "Du ønsker også å vise utlåner at du er en utdannet og informert forbruker."

Lantz anbefaler å be om minst 60-dagrate lås i dagens travle refinansiere markedet, og quiz bankene å sørge for at de kan lukke avtale før låsen perioden utløper.